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新辣招后出售自住房屋 本地业主要主动报税局 新税复杂 填写报税表留意4点
据明报专讯,联邦加拿大财政部长莫奈(Bill Morneau)上周宣布新的新房写报须特房产税收政策。新政旨在令海外房产买家出售房屋时,产税策实不能如加国公民般享有“自住房免税规定”﹐但新规定同时亦影响过去在房产交易中非恶意逃税的收政施填税表28预测加拿大本地居民。
金融顾问公司WaterStreet Family创办人赛斯尼克(Tim Cestnick)指出﹐新政关于“自住房”(the principal residence)税务规定十分复杂﹐所以在今年年底报税前,别注若曾出售过房屋的意点28大神加国公民,报税时要特别注意4点:
一﹑从今年起﹐当市民每次出售“自住房”后﹐都必须向税局报告﹐不管市民是联邦否应该缴税。如市民于今年前出售过“自住房”﹐于年底报税时﹐便须基于报税表格目录3(Schedule 3)提供售房的新房写报须特基本信息﹐包括购买日期﹑买卖过程和房产的基本资料等。二﹑若市民在今年或以后年份报税中﹐没有报告自住房产的产税策实出售情况﹐出售的房产就不能享受PRE。如市民在2016年或以后年份出售自住房产时﹐忘记指定该房产为“自住房”﹐便应通知税局﹐修改当年的收政施填税表报税记录。 税局一般都接受这类要求﹐但可能征收一笔罚金。别注每迟一个月报告﹐便罚交100元﹐但罚款不会超过8,意点000元﹐两者以最少金额为准。三﹑不要改变“自住房”的联邦加拿大28用途。如果市民将“自住房”用于出租或者其他商业目的新房写报须特﹐即使市民没有出售“自住房”﹐税局也可能当作该房产已出售﹐税民同样要向税局报告。四﹑市民应及时记录在住房方面的产税策实投资和成本支出﹐保持所有房产支出的收据。这些支出将增加到房产成本调整基数(ACB﹐adjusted cost base of your property)﹐将来出售房产时可以用作抵税﹐帮税民省税。
赛斯尼克说,许多加拿大人不清楚当他们出售自己的房产时﹐什么情况下需要缴税﹐什么情况下免税。
他指出﹕“许多人认为﹐根据『自住房免税规定』(PRE﹐principal-residence exemption)﹐每次出售自住房产时﹐是不需要缴税﹔而且每年报税时﹐税务官员也没有明确要求纳税人必须报告自住房的出售情况﹐结果许多纳税人过去出售了自住房产﹐既没有报告税局﹐也没有主动缴税。
有时纳税人应缴的税未缴﹐就一直拖欠着加拿大税局(CRA)税款﹐但税局本身亦未必察觉。
赛斯尼克举例﹕“甲某于2000年购买一处市区房产﹐2004年又购买一处度假屋。2010年甲某卖了市区的房产﹐获利后又购买了一处新房产﹔然后﹐在2014年﹐他又卖了度假屋获利。甲某报税时﹐根据PRE规定﹐没有向税局报告他2010年的卖房所得﹐这没有问题。但他也没有报告2014年出售度假屋的情况﹐因为甲某错误认为﹐度假屋属于他的『自住房』﹐所以不需要缴税。”
根据加拿大税局规定﹐甲某有权指定一处他拥有的房产作为“自住房”。既然他没有填写T2091申请表(此表是纳税人用来指定一处房产作为自住房的文字凭证)﹐以及在报税时没有报告他的房产出售情况﹐税局把他在市区购买的拥有多年产权的房产视作“自住房”﹐结果甲某这处房产没有欠税记录。
但甲某的度假屋﹐由于没有被特别指定为“自住房”﹐这样在2004年至2010年期间﹐甲某等于同时拥有两处房产﹕一处是被视作“自住房”的市区房产﹔另一处度假屋则属于投资性房产﹐其售出时是不能适用PRE﹐度假屋售出是的获利部分应该缴纳资本所得税。但在新规定下﹐税局将向税民提供资料﹐确定税民有否欠税。

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